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某一天,開始了

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預想住宅需求轉型趨勢

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本文出處:What Will Happen to Grandma’s House When No One Wants to Buy It?

今年三月,我初次聽到尼爾森(Arthur C. Nelson)提及「高齡者售屋潮」,他主要擔心美國嬰兒潮世代不久後將打算賣出郊區大型獨棟洋房,卻沒有人想賣。

民眾品味會改變,人口結構會變遷,美國買房比例不斷下滑,尼爾森預測在各種因素交錯影響下,未來將有愈來愈多高齡者希望賣屋,年輕家庭卻對九零年代風行的住家類型興趣缺缺。

尼爾森提醒,「社會將會遭受衝擊,情況並非立刻發生,但我猜測至2020年前後,這種現象會變得很具體」。

尼爾為猶他大學都會研究中心主任,後來幾個月內,他試圖更明確地計算相關數據,並正在撰寫新書,認為未來問題可能比想像中更嚴重。

據他估算,2015年至2030年間,美國將有2010萬高齡者家庭試圖賣屋,其中最多將出現740萬戶找不到買主,造成房地產市場再次重挫。

若進一步細究,有些地區所受衝擊會特別大,他提到,「德州與多數西部及東南部各州持續成長,問題不會太大,但國內其他區域將會受到重創,連帶影響經濟與社會」。

市場會有何反應,當然很難預測,或許銀行會出手買下乏人問津的房屋(但屋主很可能不滿意價錢);或許在未來這段期間內,國內移民或教育政策將大幅改觀,創造更多高收入的少數族裔家庭,期盼入住擁有五間臥房的高價郊區房屋,尼爾森指出,這個族群目前在美國成長速度最快,但購屋率卻最低。

或許這些房屋所在的社區將會轉型,發展更密集,增加更多設施,讓原本需要兩輛車代步的住家,未來擁有更便捷的轉運系統。

也或許有些住宅會進一步切割,形成多個家庭共住的新市場。

但無論如何,尼爾森認為必須從現在開始打算,認真思考若現有住宅不符合未來需求,下一步該怎麼辦。

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Written by Leonard Chien

十一月 23, 2013 at 09:10

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維奇塔的運輸系統岌岌可危

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本文出處:Wichita’s Transit System Is About to Run Out of Money

美國維奇塔市的運輸系統(Wichita Transit)過去曾有輝煌歲月,然而過去幾年間,包括維奇塔在內等美國各地運輸公司面對預算萎縮,紛紛調漲票價與減少班次,但財務問題依然存在,市政府短期注入資金雖然幫助系統持續運作,但預估至2015年就會完全枯竭。

但市民仍希望轉運系統擴大服務,包括縮短尖峰時段班距、建立市區格狀路網以減少轉乘時間、延後收班、延伸部分路線,據報導,這些措施所需經費超過2500萬美元,比運輸公司現有預算高出一倍。

這種情況確實艱困,運輸公司首長史派德(Steve Spade)自2012年後半接任,希望處理財政困難,他認為第一步必須先確保經費來源,該公司目前已擬定方案,即將舉辦公眾諮議活動,希望財務能趨於穩定。

史派德指出,「未來財源必須意識到運輸成本將提高,且系統也必須成長」。

目前能確定運輸公司的經費會愈來愈稀少,車票收入只能供應兩成營運開銷,近年來仰賴的聯邦振興預算已用罄;地方房地產稅理應填補不少缺口,但過去十年實際數字都維持不變,未隨著購買力增加。

史派德表示,這是一項大問題,因為光是人力、燃料與維護成本,每年基本開銷就得提高約5%至6%,市政府近年來提供部分緊急財政援助,但並非長久之計,且車隊已營運多年,再過不久也勢必得斥資翻修升級,他認為此刻只能刪減所有非必要服務項目,「很快就會見骨」。

唯一解決之道只有不會隨時間遞減的本地財源,例如地方房地產稅,運輸公司並未推薦特定經費籌措機制,但史派德對最佳方案已有看法,他認為地方經費必須年年成長,以跟上成本變化,也應該擁有多種來源,分散經濟衰退衝擊,「多元財源當然很重要,不能完全仰賴房地產稅」。

一旦確保財源後,維奇塔運輸系統不僅能延續現有服務,更可逐步拓展,最需要改善的項目在於基礎運輸涵蓋範圍,2011年布魯金斯研究院的報告中,維奇塔在全國百大都會轉運網整體位居第35名,但服務範圍僅排第66名,史派德希望未來運輸系統可擴至市區邊緣。

他認為運輸系統至少該跟上城市成長與發展的速度,例如公車終點站離西北部新購物中心還相距數英里,增設新站起初必須投資,但史派德相信,只要經費來源無虞,這些投資即可吸引更多乘客,因此很值得。

不過追根究柢,維奇塔居民仍得自行決定,是否願掏錢打造心目中的理想運輸系統,史派特強調,「現在不可能同時降低預算又提升服務,這種時代已經結束了」。

Written by Leonard Chien

十一月 21, 2013 at 09:02

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核災陰影下的平常生活

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本文出處:Stunning Images Of The Thousands Of People Who Still Live Near Chernobyl And Fukushima

攝影記者羅巴特(Michael Forster Rothbart)花費兩年時間,深入烏克蘭車諾比與日本福島,記錄人們在核災陰暗下的生活,他表示,「對世人而言,車諾比與福島似乎很危險,但對當地居民而言,危險只是生活的現實」。

他在新書《你會留下嗎?》(Would You Stay?)裡寫道,「多數攝影記者扭曲車諾比的面貌,他們短暫停留,預期見到危險與絕望,於是鏡頭對準畸形兒童與廢棄建築,這種聳動手法忽略了更複雜的故事,關於居民迫遷後調適與求生的歷程」。

羅巴特希望在書中,呈現車諾比與福島附近居民生活的相對常態,當然其中不乏危險與絕望,包括不少癌症病患,車諾比週遭城鎮死氣沉沉、毫無生機,年輕人若有機會都選擇離開,許多居民較為年邁,與當地感情更深厚。福島核災近期才發生,居民更加茫然,不知還有沒有機會重返家園。

1986年核災事故後,政府以車諾比為圓心,劃定四層區域,「隔絕區」最靠近災害現場,理論上不該有任何居民,不過羅巴特表示,其中還有約400名自行定居者,各種走私、研究、農耕、觀光、入侵活動屢見不鮮。其他三個區域「建議撤離,但不強制」,共包括2293個村落及160萬民眾。

車諾比核電廠區內,仍有約3800名員工,「但沒什麼工作」,電廠另外三座反應爐於2000年停止發電,但工作人員在除役程序完成之前,依然得留守現場,且由於長期經費不足,進度已落後多時。

無論是在印度波帕、亞塞拜然、加拿大北極區,羅巴特均曾見過環境損害的後果,但他提到,車諾比與福島特殊之處在於污染是潛在威脅,沒有人確知會造成什麼影響:

羅巴特指出,「當住家被大水沖走,損害在眼前顯而易見,但曝露在輻射下的結果卻從來都不明顯,各種可能性都存在,比例是多少?危險性多高?多少會出現反應?」

事隔27年,車諾比週遭居民仍不確定風險高低,目前福島情況亦然,不過日本居民可查詢每日輻射量報告:

羅巴特認為,「我見到許多福島災民生活茫然,還是住在臨時組合屋裡,還想知道自己能否返家,還在等待似乎永遠不會到來的答案」。

Written by Leonard Chien

十一月 3, 2013 at 09:55

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美國西雅圖:改善停車制度的平價途徑

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本文出處:How Seattle Transformed Parking Without Spending a Fortune

美國舊金山的路邊停車系統精密程度,可能是全國或甚全球之冠,SFpark依據需求起伏,調整八大社區的路邊停車格與停車場費率,確保隨時都有空位提供,整套系統匯整街頭感應裝置資料,再藉由SFpark應用程式公告即時空位地點及費率。

並非每座城市都能幸運如舊金山,花費2,000萬美元聯邦獎助金建置系統,若想尋找更平價的替代方案,或許可參考西雅圖的SeaPark,雖然技術不如舊金山先進,但仍可有效回應市區停車需求,且成本較低。

SFpark主管普利姆斯(Jay Primus)表示,「從西雅圖的案例可見,結合現有設備與一些努力後,即可實施分時分區費率,雖然精準度仍不足,但已朝正確方向邁進一大步」。

過去西雅圖在市中心商業區採行單一停車費率,和許多城市相仿,不過幾年前通盤檢討停車收費情況後,發現各區域情況有別,需求隨社區而異。

新制上路後,市政府依據需求高低決定各區域停車費率,確保每個地區全日都至少保有一、兩個空位;官員每年收集車位使用資料,再調整無法滿足需求的社區停車費率,每小時介於一美元至四美元間。此舉不僅方便遊客與購物民眾,也減少擁擠商業區塞車情形。

西雅圖的系統無法做到每個街區精準分類,也無法即時反應,就連支持者也認為,費率調整應該更頻繁、更精細,不過西雅圖運輸局官員辛德(Mary Catherine Snyder)也強調,該市每年並未在基本營運投入120萬美元,「雖然不如舊金山或洛杉磯的系統精密,但已超越過去」。

雖然經費有限,SeaPark表現依然不俗,以商業區路邊停車格為例,至2013年4月,週間上班時段的使用率大約達到70%至85%的目標:

若仔細每個街區,便可發現系統不夠精細的缺陷,但若對比週日路邊免費停車時的情況,即可明白系統相當有效。

西雅圖也運用低成本方式,指引駕駛前往不同街區,市府在熱鬧街道兩端放置大型綠色「優惠」標誌,告知民眾哪些區域停車較便宜;市府雖未推出官方應用程式,不過開放停車資料,供Parkopedia等第三方應用程式開發商取用。

SeaPark也證明,分時分區費率與大眾想像不同,並不是為了逼迫駕駛掏出更多錢,辛德指出,新制實施後,許多社區的停車費率反倒下滑(舊金山情況亦然,近期一項SFPark相關研究顯示,市政府「調整價格,但整體費率並未增加」),普利姆斯提到,前一次查詢的數據顯示,每小時費用降低18美分。

辛德強調,城市不需要大型停車制度,也能改善現有效能,只需要少許經費、全心投入,並承認一切或許永遠無法完美,她表示,「我不知道砸大錢能否解決所有問題,畢竟路邊停車牽涉太多因素」。

Written by Leonard Chien

十一月 1, 2013 at 11:18

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