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某一天,開始了

矽谷缺乏平價住宅

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本文出處:Silicon Valley Lacks Affordable Housing
作者:BILL BRADLEY

過去幾個星期,主流媒體紛紛聚焦於美國矽谷的錢潮,原因並非蘋果公司的稅務問題,而是所得差距已經失控,且當地欠缺平價住宅。

Norimitsu Onishi在《紐約時報》寫道,科技業所得落差引發房地產業興盛,迫使民眾搬離矽谷;Matt Yglesias則在Slate網站指出,所得落差確實存在,但房地產業並未蓬勃發展。(不過兩人均未提及聖荷西地區民眾無家可歸比例很高

無論各方說法為何,隨著資金湧向矽谷,所得落差的確持續擴大,至於房地產是否暢旺則意見分歧,非營利組織「北加州屋宅協會」(NPH)政策主任Michael Lane表示,「房地產的確發展迅速,但僅限一般市價的公寓,且大量集中於聖塔克拉拉郡」。

這正是矽谷房市問題的關鍵,市價公寓眾多、平價住宅稀少,況且NPH與「都市棲地」組織去年發表的報告中,預估未來十年內,矽谷67%的新增就業機會年薪均低於五萬美元。

這樣的生活條件並不差,但若就業中心附近缺乏平價住宅,交通工具選項又受限,就成一大問題,例如每天通勤至聖馬提奧郡的勞工之中,超過45%的年薪不及四萬美元,矽谷科技公司聘請的工友、保全、行政助理,收入皆屬於這個族群;週遭的零售商家與服務業亦然。Michael Lane指出,「由於缺乏包容性土地區分政策(inclusionary zoning),在這些市價開發案中,很難納入平價住宅,而且這些開發案共有多個階段,故未來將出現數千棟市價公寓,卻無平價單位」。

平價住宅不足問題影響廣泛,這些員工若在公司附近找不到合理價位的住處,只能到更遠處找屋,由於許多就業中心並無大眾運輸系統,造成當地時常塞車,結果就業機會、車流量、溫室氣體排放量變化呈正比。

所有科技公司都明白矽谷平價住宅不足,Michael Lane表示,「各方都知道這項問題存在」,但也欠缺可傳遞市場訊號的公共投資,「無論是地方、區域或州政府層級,都需要增加經費,加州各級單位先前都刪減平價住宅經費」。去年加州州長Jerry Brown廢除州內興建平價住宅的專責單位,並終止一項法律,讓區域機構無法再利用房地產稅資助平價住宅及商業開發案。

「灣區草案」(Draft Plan Bay Area)因為短視,可能使情況更加複雜,這項方案由「灣區政府協會」及「大都會運輸委員會」擬定,於4月2日發布,提出「永續社區策略」一詞,理論上聽來很好,希望在轉運站附近增加更多住宅與就業機會,並保存農業及公園空間,但Michael Lane指出,方案內對於預期新增就業機機分布不均,95%的住宅成長比例集中於15座「優先發展」城市,若地點更加平均,或許能在所有轉運樞紐附近規劃更多平價住宅,可是在目前計畫內,無法兼顧低薪就業機會成長及必要平價住宅。

矽谷如今手邊一團混亂,缺乏平價住宅迫使許多員工外移,再加上大眾運輸系統不便,導致許多人開車上下班,有些人甚至七成所得都花在交通與住宅上,Michael Lane的言論令我覺得,政府已徹底放棄平價住宅,且「灣區草案」也得大幅修正,才符合長期發展趨勢,因此究竟誰該負責投資社區及平價住宅?或許蘋果能把部分省下的稅金用於開發住宅。

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Written by Leonard Chien

五月 27, 2013 於 17:08

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